關(guān)于自建房的這些法律問(wèn)題，你有必要了解！

近日，國(guó)務(wù)院安委會(huì)召開(kāi)全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治電視電話會(huì)議，要求開(kāi)展全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治，嚴(yán)防重特大事故發(fā)生。小編從法律角度就一些常見(jiàn)的農(nóng)村自建房問(wèn)題，為您進(jìn)行解答▼▼▼

問(wèn)題1

農(nóng)村宅基地上建房有哪“六不準(zhǔn)”？

【解讀】

按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村建房有“六不準(zhǔn)”：

一、不準(zhǔn)隨意多層修建。

新建或翻建房屋應(yīng)申請(qǐng)并取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，可建設(shè)層數(shù)由各地規(guī)定，一般不允許建三層以上房屋。在農(nóng)村建造或翻修超過(guò)三層以上的農(nóng)房時(shí)，需要專業(yè)的施工團(tuán)隊(duì)建造，同時(shí)還需要向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府遞交相關(guān)的申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)審批后才可以動(dòng)工。

二、不準(zhǔn)超面積標(biāo)準(zhǔn)建造。

農(nóng)村建房實(shí)行“一戶一宅”原則，各地農(nóng)房宅基地占地面積一般由地方土地管理法規(guī)作出規(guī)定。非法的“一戶多宅”應(yīng)按照《土地管理法》的規(guī)定予以拆除，但若通過(guò)合法繼承等方式獲得的宅基地，是被允許的。

三、不準(zhǔn)隨意翻修農(nóng)房。

按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，在農(nóng)村翻修舊房、危房時(shí)，必須要取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，需要向村委會(huì)遞交申請(qǐng)，審批通過(guò)并獲得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后才可以動(dòng)工。未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證翻修房屋，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，面臨被拆除的危險(xiǎn)。

四、不準(zhǔn)建在規(guī)劃區(qū)域外。

《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)以及農(nóng)村村民住宅建設(shè)，不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

五、不準(zhǔn)擅自改變用途。

宅基地設(shè)置的目的是保障農(nóng)村村民居住需要，不允許“掛羊頭賣狗肉”，比如在宅基地上建設(shè)規(guī)?；墓S或建房出售。

六、不準(zhǔn)未批先建。

建房前，應(yīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)使用宅基地，獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書(shū)》，取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。涉及林業(yè)、水利等部門(mén)的，還應(yīng)經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。

問(wèn)題2

自建房施工造成人身?yè)p害，

房主一定要擔(dān)責(zé)嗎？

【案情簡(jiǎn)介】

房主甲與個(gè)體工匠乙簽訂《施工協(xié)議》，約定房東甲將其位于某村的三層樓房發(fā)包給個(gè)體工匠乙建造，個(gè)體工匠乙雇傭丙為其施工。丙在施工作業(yè)時(shí)不慎墜落，將路過(guò)的丁砸傷。因此，丁將被告甲、乙、丙三人訴至法院，要求三被告賠償損失。

另查明，個(gè)體工匠乙無(wú)村鎮(zhèn)建筑施工資質(zhì)。丙某施工過(guò)程中，施工場(chǎng)地未搭建安全防護(hù)網(wǎng)，未系安全繩。

【解讀】

農(nóng)村建造房屋，房主要謹(jǐn)慎履行選任義務(wù)。

自建三層(含三層)以上房屋需要建筑資質(zhì)，受《中華人民共和國(guó)建筑法》調(diào)整，一般認(rèn)定為農(nóng)村建房施工合同。該種情況下，若房主未按規(guī)定辦理建房手續(xù)，將工程發(fā)包給無(wú)建筑資質(zhì)的承包人施工，則房主存在選任過(guò)失，需要承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

自建兩層(含兩層)以下低層住宅且包工包料的，由承包方承擔(dān)房屋建造的全部事項(xiàng)，工期滿后房主向承包方支付報(bào)酬，一般認(rèn)定為承攬合同。這種情況下，雖不需要建筑資質(zhì)，但也有資質(zhì)要求，一般情況下，具有農(nóng)村建筑工匠資格的人員或具有當(dāng)?shù)匾话愎そ乘降娜藛T可認(rèn)定為具有承攬資質(zhì)，如房主在沒(méi)有定作、指示或者選任過(guò)失的情況下，一般不承擔(dān)賠償責(zé)任。

自建兩層(含兩層)以下底層住宅且包工不包料的，即“包清工”，房主在整個(gè)施工過(guò)程中發(fā)揮指揮、監(jiān)督和管理的作用，對(duì)施工人起實(shí)際控制和支配的作用，一般認(rèn)定為勞務(wù)合同。施工者因提供勞務(wù)造成他人損害的，由接受勞務(wù)一方即房東承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，提供勞務(wù)一方因勞務(wù)自己受到損害的，則根據(jù)雙方各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

本案中，房東甲其將三層樓房發(fā)包給個(gè)體工匠乙修建，雙方的關(guān)系是建設(shè)工程發(fā)（承）包關(guān)系，施工過(guò)程中造成丁人身?yè)p害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任并賠償損失。個(gè)體工匠乙作為工程的承包人，是施工現(xiàn)場(chǎng)的組織指揮、監(jiān)督協(xié)調(diào)者，也是安全風(fēng)險(xiǎn)的管控者，事故的發(fā)生主要是因其管控不到位，存在較大過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。其次，行為人丙雖然是個(gè)體工匠乙的雇員，但其在施工中缺乏安全防范意識(shí)，在未搭建安全防護(hù)網(wǎng)、未系安全繩的情況下不規(guī)范操作從而墜落造成損害，也有一定過(guò)錯(cuò)，亦應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。房東甲將涉案工程發(fā)包給不具備施工資質(zhì)的個(gè)體工匠乙修建，存在選任過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定比例的責(zé)任。

【法條鏈接】

《關(guān)于加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)工程質(zhì)量安全管理的若干意見(jiàn)》以及《中華人民共和國(guó)建筑法》的規(guī)定，“自建低層住宅”是指兩層（含兩層）以下住宅，農(nóng)民自建兩層（含兩層）以下的住宅承建方是不需要建筑從業(yè)資質(zhì)的，而三層（含三層）以上則受《中華人民共和國(guó)建筑法》的調(diào)整，承建方須具備相應(yīng)建筑從業(yè)資質(zhì)。

《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條第二款規(guī)定，雇員在從事雇傭活動(dòng)中因安全生產(chǎn)事故遭受人身?yè)p害，發(fā)包人、分包人知道或者應(yīng)當(dāng)知道接受發(fā)包或者分包業(yè)務(wù)的雇主沒(méi)有相應(yīng)資質(zhì)或者安全生產(chǎn)條件的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

問(wèn)題3

鄰居建房造成自家房屋墻面開(kāi)裂、

地面沉降等，該如何賠償？

【案情簡(jiǎn)介】

2021年年中，李某對(duì)其房屋進(jìn)行了改造，將原有的房屋全部予以拆除重新建造，開(kāi)挖基坑深達(dá)4米。在改建房屋過(guò)程中，隔壁鄰居王某家中出現(xiàn)墻面開(kāi)裂、地面不均勻沉降等各種問(wèn)題，故向法院起訴，要求判令李某賠償因建房造成房屋破壞產(chǎn)生的修復(fù)損失等費(fèi)用。李某則認(rèn)為，王某房屋出現(xiàn)問(wèn)題系其年久失修所致。

【解讀】

建造房屋過(guò)程中，禁止進(jìn)行危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)安全的活動(dòng)。本案中，被告將其房屋拆除重建，在重建過(guò)程中，原告家中發(fā)生墻面、地面開(kāi)裂、瓷磚裂縫、地面不均勻沉降等損壞情形。司法鑒定意見(jiàn)認(rèn)為，被告李某坑基施工是造成原告王某家中內(nèi)外裝修損壞、不均勻下沉的直接原因，結(jié)合修復(fù)方案和費(fèi)用的鑒定報(bào)告，法院最終確認(rèn)修復(fù)損失為9.8萬(wàn)余元。

【法條鏈接】

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百九十五條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。

來(lái)源：最高人民法院司法案例研究院、中國(guó)應(yīng)急管理、湖南高院